無論供應增加與否，低息環境或新移民湧入都會令房屋需求增加。(資料圖片)
在土地大辯論中，不少反對絕大部分選項的朋友(其中以姚松炎教授為首)認為，增加土地供應不會對遏止樓價升幅有大作用。不過，他們的理據大都經不起邏輯和實證的考驗。讓我稍為討論其中三個，由層次最低講起。
最低層次的，有些人或明或暗的認為，房屋的需求曲線不是從左到右向下傾斜。根據他們的看法，無論填海又好，還是收回高球場起樓都好，供應增加後樓價不會下跌(或升幅不會縮小)，炒家都會有樓可炒，是最終大贏家。但簡單比較不同地方(香港、新加坡和美國)甚至是同一國家不同城市(紐約、芝加哥和達拉斯)的供應和樓價都會知道，供應多樓價就低，需求曲線是向下的。
層次高一點的，是他們把其他影響需求的原因與增加供應的影響混為一談。在談到澳洲學界討論增加供應是否不能壓抑樓價時，姚教授在他一篇《信報月刊》的文章引述了一位當地房屋政策研究教授的話：「Supply is only one side of the house price story, it is important to look at demand to try to moderate spiraling house prices. He says that high levels of investment and tax incentives like negative gearing are pumping up demand。」
世界咁複雜，當然有很多事情在同時發生。但無論供應增加與否，低息環境或新移民湧入都是會令房屋需求增加。我們在分析時就要把這些不受供應影響但會改變需求的因素排除，看看供應增加對樓價的淨影響。
層次再高一點的，是他們認為供應增加會同時增加需求。姚教授引述一些文章指，「當某地增加房屋供應會引來區外家庭移入，需求增加變成自我實現的預言」，又說「如果房屋供應會伴隨就業擴張，住房需求因而上升，令到壓抑樓價與推升樓價的作用此消彼長。」
增加供應可能會引來區外家庭移入，但這是價格下跌後需求量上升的結果，與需求增加是兩回事。另外，香港移民人口始終有限制，無論供應如何增加，每日新移民的限額都是150，除非你認為政府會在大量增加土地後，增加這150個的名額吧。
至於增加房屋供應會否增加就業和收入，從而增加住屋需求？就以政府建議明日大嶼中的供應增加為例吧。假設它的作價是姚教授所說的1萬億元吧，以整個計劃30年來算，這計劃對每年GDP的貢獻有三百多億元，佔香港一年GDP的1%左右(以上年香港的GDP計)，這是否會抵消幾十萬單位的供應增加呢？
無論支持或反對明日大嶼都好，增加供應對遏抑樓價升幅都不會是隔山打牛。我們還是討論哪一個土地選項合乎成本效益的計算吧。