本港商業房地產不景氣持續

香港作為國際金融中心和亞洲商業樞紐，惟近年商業房地產正面臨前所未有寒冬，寫字樓與零售物業市場正受到空置率高企、物業估值下調以及企業撤資多重打擊，市場信心低迷，復甦前景仍不明朗。

近期一宗引人注目的交易是鷹君(041)家族以2.18億元購入中環皇后大道中9號一整層樓面，呎價僅約1.58萬元。這一價格相較2020年新冠肺炎疫情前高峰期的同幢成交價，跌幅足有接近75%。

如此大幅折價不僅反映市場對中環核心地段物業價值重新評估，也突顯投資者在當前環境下謹慎態度。

無獨有偶，紀惠集團減持其持有的中環中心單位，作價較當年買入價折讓五成，這進一步印證了市場低迷現實。這些交易表明，即使是位於香港核心商業區甲級寫字樓，其價值也難以抵禦當前市場的衝擊。

這種大幅折價的現象並非個別案例，而是市場普遍趨勢的縮影。投資者對商業物業的估值預期已大幅下調，部分原因是空置率高企和租金收入的不確定性。

根據仲量聯行(JLL)的最新報告，2025年上半年，香港甲級寫字樓市場的整體空置率已攀升至13.6%，中環核心區的空置率更達11.6%，為近年來的高位。這些數據反映出需求疲弱與供應過剩的雙重壓力，導致物業持有者不得不以低價出售資產以換取流動性。

香港商業房地產市場的低迷，與國際企業對香港營商環境的重新評估密切相關。近年來，多家國際企業選擇縮減在港業務規模，甚至將部分業務轉移至其他亞洲城市。例如，法國高端酒業品牌Moët Hennessy已陸續將部分營運及人手轉移至其他亞洲城市，這一舉動顯示企業正在重新部署區內資源，尋求更具成本效益或增長潛力的市場。英國奢侈品牌Burberry的情況更為顯著，其後勤和採購部門已調遷至上海，顯示對香港市場投入的顯著減少。此外，部分國際會計師事務所及律師行亦縮減在香港商廈租用樓面規模。

這些企業的撤資或業務重組，反映香港作為亞洲區域樞紐的角色正面臨挑戰。過去，香港憑藉其優越的地理位置、完善的法律制度和國際化的營商環境，吸引了大量跨國企業設立地區總部。然而，近年來的地緣政治緊張、經濟放緩以及營運成本高企，促使企業重新審視其在港業務的長期可持續性。特別是隨著上海、新加坡等亞洲城市快速崛起，香港在吸引國際企業方面的競爭優勢正在逐漸減弱。

商業房地產的寒冬不僅局限於寫字樓市場，零售物業同樣面臨嚴峻挑戰。國際連鎖餐飲品牌麥當勞早前宣佈，將8間位於尖沙咀、銅鑼灣、旺角、荃灣等黃金地段的物業公開招標出售，總市值達12億元。這些物業不僅位於香港的商業核心地帶，且附帶長期租約，理論上應具備穩定現金流和投資吸引力。然而，麥當勞選擇在此時出售這些資產，某程度上反映外資企業對香港商業房地產市場長期信心不足。這一舉動可能與香港零售市場疲軟、消費力下降以及旅遊業復甦緩慢有關。

零售物業市場的挑戰與寫字樓市場有相似之處，均受到空置率高企和租金收入下降的影響。根據市場數據，香港核心地段的零售物業空置率同樣處於高位，特別是在疫情後消費模式的改變以及電子商務的快速發展下，實體零售店需求顯著減少。對於像麥當勞這樣的大型連鎖企業來說，出售物業不僅是為了釋放資金，也可能是對未來市場不確定性的應對策略。

商業房地產市場的低迷也對金融業構成壓力。恒生銀行(011)最新中期業績顯示，截至2025年上半年，其預期信貸損失撥備(ECL)總額高達55億元，按年升幅超過三成。這一數字反映商業房地產貸款違約風險上升，尤其是在物業估值下調和租金收入減少背景下。銀行作為商業房地產市場的重要融資方，面臨風險不僅來自借款人還款能力，還包括物業抵押品價值縮水。