若政府加快取消「辣招」或美國減息速度加快，香港樓價見底之時將隨之加快。(資料圖片)
差餉物業估價最新公布，10月住宅售價指數已跌至自2017年3月以來逾6年半新低，中原城市指數自最高位也累瀉超過20%，跌幅之大已超過2008年金融風暴時的跌幅，僅次於1997年的大崩盤，在技術走勢而言，已經跌破支持位，可謂無險可守，令大家也非常憂慮！
筆者親身經歷過97年情況，跟今天不可同日而語，當時全民炒樓，亞洲金融風暴一刮起，大家只能盡快出售物業還債，情況有如雪崩一樣，大家都無法倖免。今天住宅樓按的借貸都很低，60%以上沒有按揭，急售物業的只是兩種人，第一種是移民的業主，但在市場發現這類業主愈來愈少，移民高峰期已過去；另一種則是銀主盤或被銀行Call Loan的生意人，銀行對商用物業並不看好，並大幅收縮此類貸款！有朋友持有估價1億元商用物業，在銀行貸款5,500萬元，但銀行進行每年例行檢討時，要求他即時償還2,000萬元，將貸款額減至3,500萬元。市場上有部分槓桿高的業主，也就唯有急售物業還債，包括住宅物業，一旦未能及時還錢，隨時變成銀主盤！當然，這種情況未致於太普遍，銀主盤數量也只維持低於三位數，不致於引發樓價大崩盤，但商家在此氣氛下只會保留現金，不會貿然再入市買住宅物業了。
至於一般投資者，在5厘以上定期存款利率下，已沒有多大動力買樓收租，收取3厘或以下回報，加上政府只「減辣」一半，繼續收取7.5%的印花稅，買樓投資更加乏人問津，明年住宅買家，就只餘下用家了。換樓客也是受限於「辣招」，只餘下上車客，一向以來這類買家很受市場氣氛推動，市旺時爭相搶購，市淡時就寧願租樓暫住。另一類新香港人，相信是未來入市的主力，但移民是大事，始終需要時間才能成事，效果相信也在明年中以後才會慢慢顯著起來。
最後，相信要樓價見底，起碼大家要見到減息半厘以上，加上發展商大幅減價，令成交大幅回升，才能增強買家信心。一、二手物業合共每月成交超過4,000宗以上，並連續出現3個月的話，樓價才有機會見底。當然，若政府加快取消「辣招」或美國減息速度加快的話，香港樓價見底之時也會隨之加快！