誰動搖了商業地產根基

本月初，「股神」巴菲特的拍檔芒格接受《金融時報》訪問時警告，美國商業地產貸款組合的潛在風險正在上升。數據上，美國首季商業地產空置率已升至18.6%。地球的另一端，香港寫字樓空置率升至14.4%，甲級寫字樓數字更升至15.1%，繼1998年金融風暴(15.3%)後24年新高。相比經濟狀況主導，我更加相信，3年新冠疫情將商業地產的剛性根基動搖了。

人類是不輕易改變習慣的動物，除非客觀環境大幅度改變。疫情前後的生活及工作上應用科技，算不上有多大進步︰網上購物、外賣送餐，遙距辦公室等，多年前早已存在，惟應用上未算普及。然而，一場持續3年的環球疫情，將所有人的作息習慣大幅度改變。

儘管今日，大家可自由自在地去餐廳用膳，走入超市購物，許多人已依賴了互聯網消費的舒適便利。職場上，員工習慣了「在家工作」，而無論大機構或小老闆，發現新工作模式沒有降低生產力，還可以節省部分昂貴租金。結果，環球性商業地產的剛需降低了。

當然，商業地產空置率上升，很大程度是因為許多業主不願意降低租金︰下調了實收租金，租金回報率下跌，銀行對物業的估值隨時被削去百萬千萬，這是以高度槓桿入市投資者的惡夢。所以，若商業地產空置率繼續居高不下，貸款無法回籠，隨時掀起環球銀行新一輪壞帳撥備。