顛覆「不吃不喝」的樓市迷思：論Demographia報告的三大謬誤

國際機構Demographia最新報告指香港連續15年蟬聯「全球最難負擔樓市」之首，聲稱港人須不吃不喝14.4年方能置業。此結論被本地輿論廣泛引用，卻忽略其方法論的結構性缺陷，更未能反映香港樓市正經歷的關鍵轉折。若盲從此報告框架，將嚴重誤判市場實況與政策成效。

報告以樓價中位數除以家庭收入中位數的倍率為核心指標，卻對近年倍率大幅收窄的趨勢輕描淡寫。2021年香港樓價收入比曾高達23.2倍，如今降至14.4倍，跌幅近四成。此劇變反映樓價從高位回落三成的現實，以及家庭收入增長的效果。若趨勢持續，未來5年負擔能力將進一步改善。報告將15年數據簡化為「連續居首」的標籤，無異於以歷史定論否定當下變化，更忽視中央政府要求香港增加住房面積與供應的政策方向，對北部都會區、明日大嶼等長遠供應機制隻字未提。

該報告的國際比較脫離在地脈絡，無視財富結構特殊性。報告將香港與悉尼、溫哥華等城市並列比較，卻忽略香港家庭財富組成與國際城市的本質差異。香港作為全球第三大金融中心，家庭資產高度證券化與跨境化，單純以本地收入中位數推算置業能力，明顯低估實際購買力。摩根士丹利最新報告指出，港股回升帶來的財富效應，正轉化為住宅購買力。同時，香港租金收益率已超越內地一線城市，吸引內地資金流入。這些跨域資本流動皆使「本地收入倍率」指標失真——試問悉尼購房者有多少能獲得大中華區的資產收益挹注？

此外，報告採用數據截至2024年第三季，未能納入兩大關鍵轉折：一是利率環境劇變。一個月港元拆息(HIBOR)已跌至0.528厘的3年新低，且持續低於0.6厘水平，供樓負擔大幅減輕。二是政府撤辣後市場結構轉變。據差餉物業估價署數據，2025年首季中小型住宅成交佔比升至78%，反映上車需求釋放。而Demographia的「中位數樓價」模型，未能捕捉此類分層市場的差異化復甦。當悉尼買家仍承受5%以上按揭利率時，香港業主已步入低息周期，兩地實際供款負擔早已不可同日而語。