有留意開樓市的讀者們，相信經常都會聽到首次置業這個講法。單從字面解釋，不就是「第一次買樓」嗎？這個解釋只能算部分正確！
因為除了「第一類首置人士」，即從未曾在港擁有過任何物業，而首次置業是作自住用途的人士外，首置亦包括「第二類首置人士」，即曾與他人聯名擁有物業，但已將物業轉名或者除名的人士。
行政長官林鄭月娥在2019年的施政報告提出，為協助首次置業人士「上車」，宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限，可申請最高九成按揭貸款的樓價，由400萬調升至800萬，而申請最高八成按揭貸款的樓價，則由600萬元提升至1,000萬元。如果你是上述其中兩類首置人士，那麼你便可以更少的首期，盡早完成上樓夢。
相信大多數的準業主，都會申請樓宇按揭。而現時常見的樓宇按揭可以分為兩類，分別是「H按」及「P按」。
何謂「H按」？
「H按」的「H」意指香港銀行同業拆息(Hong Kong Interbank Offered Rate, HIBOR)，我們先了解它的計算方式：
H (一個月期的香港銀行同業拆息)＋銀行訂立百分點(%)
近年來，銀行同業拆息多數保持在低息率，「H按」成為各準買家按揭時的首選方案。以8月11日一個月期拆息0.25%為例，連同銀行訂立百分點約1.5%，按揭利息即為1.75%。不過5月底時，一個月期的銀行同業拆息曾上升至1.018%，加上訂立之百分點，利率達2.5%。「H按」雖然利率相對較低，不過缺點在於銀行同業拆息經常變動，會有不同因素影響拆息，導致按揭利率提升。但讀者亦無須過於擔憂，因為「H按」會設有「封頂位」，而「封頂位」通常都與「P按」利率睇齊。
那麼「P按」又如何計算？
而「P按」的「P」，則是指最優惠利率(Prime Rate)，「P」亦可再細分為「大P」及「細P」，按8月時的數據計算，使用主要使用「細P」的滙豐、恒生、中銀、南商及集友的最優惠利率為5%，而其餘銀行則主要使用「大P」，即5.25%。其計算方式如下：
P(最優惠利率)－銀行訂立百分點(%)
銀行訂立百分點，大約為2.5%，若按「細P」5%計算，按揭利率為2.5%。相較與銀行同業拆息(HIBOR)，最優惠利率(Prime Rate)的變動不大，過去10年亦只調整過數次，因此「P按」的按揭利率可說是較為穩定，不會大升大跌。
所以各位準買家承造按揭時，可以多參考不同銀行的按揭計劃，比較當中的利息差異，而且亦應定期審視自己的按揭計劃，畢竟按揭長達幾十年，難以確保哪一種按揭計劃能永遠佔優。
按揭保險計劃一定要買？
其實按揭保險並不是一定要買，不過在以下情況便有需要加付按保，例如：承造六成以上的按揭；或者是首置人士想承造高成數按揭，但壓測不合格。首置人士，若想以9成按揭購買800萬以下的樓，只要供款與入息比率不超過50%，則仍可透過按保申請高成數按揭。
若以400萬樓價，採用浮息按揭(即H/P按)，分30年供，一次付清按揭保險的費用為樓價的4.35%，共17.4萬元。揭保多數是一次付清，因為每年支付保費將，供到第3、4年，便己經貴過一次付清。而且銀行可將按保納入按揭貸款內，連同折扣優惠，更可節省開支。
印花稅又點計？
如果你是首置人士，即可按印花稅中的「第二部稅率」作計算，400萬的房產，印花稅則為9萬；如果並非首置人士，便要按「第一部稅率」作計算，400萬的房產，印花稅就增至60萬。
資料來源：中原地產
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