樓市預測｜利嘉閣：樓價明年料璀璨式升10%

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，在2021年新冠肺炎疫情仍在環球肆虐下，本港樓價依然錄得升幅，且一度再創歷史新高，足見本港樓市有強勁支撐力；只要未來一年疫情持續受控，配合通關效應，來年樓市料續上升，並將如煙花爆發一樣，百花齊放、處處璀璨。他預期，2022年本港整體住宅交投表現將穩中趨升，當中一手交投料進一步上試1.9萬宗的近3年高位，將連升兩年；而二手則料微降2.5%，惟仍可守在5萬宗之上的高位，成為十年來次高的水平；至於整體樓價料出現各區煙花式爆發的璀璨上升景象，明年料累積升約10%。

豪宅樓價追落後 料升逾10%跑贏中小型住宅

若2022年疫情漸退，廖偉強預期，有利整體經濟及失業情況持續改善，樓價必可受惠；他預計，中小型住宅樓價(以全港50個指標屋苑作依據)於2022年全年將可錄得約8%至10%的升幅；而豪宅物業價格(以差估署大型單位作依據)在通關效應下可望追落後，料有逾10%的上升空間。至於租金方面，表現料較今年為佳，當中中小型住宅租金於2022年料升5%；而豪宅租賃料表現平穩，租金來年升幅料持平在2.5%。

明年私宅買賣再試6.9萬宗 迭創10年新高

他相信，發展商來年會繼續積極推售新盤，迎接本地及外來人口的需求。至於二手市場今年已消化不少購買力，加上一手持續積極推盤搶客，來年二手交投或有輕微回調。預期2022年整體一二手私宅合計登記量料將由今年約6.83萬宗，微增1%至約6.9萬宗，勢續創10年新高；當中一手私宅買賣料達1.9萬宗，較2021年的約1.7萬宗增約12%；而二手私宅成交量則會較今年的5.13萬宗，微跌約2.5%至5萬宗，料為連續兩年守於五萬宗之上。

至於整體私宅成交金額方面，2022年受惠通關，加上換樓客持續入市及豪宅市場轉旺帶動下，一二手私宅合共成交總值料可再漲3.3%，連續兩年迭創歷史新高，繼續以破7,000億元的姿態寫下新紀錄。

廖偉強認為，看好的地區包括元朗區，既有新盤且配套齊備；另上水粉嶺一帶亦受惠北部都會區發展，當中區內一些洋房豪宅，於通關後更受穿梭中港兩地的客人垂青；而傳統的港島區及九龍區豪宅大單位亦將受惠。至於香港南部則看好黃竹坑及鄰近一帶，如海怡半島及貝沙灣，料可受惠「躍動港島南」政策。九龍區方面則看好啟德新區及將有一橋一隧交通基建緊接相連的將軍澳區。

通關規模料漸擴大 利好經濟樓市

廖偉強指，在本地疫情良好受控之時，通關安排有望快將落實，一旦成事各行各業可加快復甦，逐漸出現百花齊放的景象，在公幹、探親以至外遊逐漸放寬下，整體市場氣氛改善，市民心情好轉，有助進一步推動消費並帶動經濟回升。雖然通關初期效應未必十分顯著，但如各項安排對接順利，有望將千人的配額，逐漸擴大至3,000個，甚至5,000個，屆時效果將更明顯。

至於市場供應方面，相信「供不應求」的局面依然，故未來三五七年均難以推跌樓價。施政報告提出的「北部都會區」乃長遠規劃藍圖，短期內亦難釋放熟地建屋。而日前公布的新一份《長遠房屋策略》周年進度報告顯示，未來10年的總房屋供應目標與上一年度公布的供應目標一樣，維持在43萬伙；而公私營房屋維持七三之比，反映未來10年平均每年只有少於1.3萬伙一手私宅供應，並不足以應付最近8年平均每年約1.7萬伙的吸納量，因此在供不應求下，樓價將續穩企向升。

美收水加息成隱憂 惟實際影響有限

目前，市場上唯一較明顯的隱憂或利淡因素是美國收水及未來加息之舉，或會對本港樓市構成壓力。不過，相信美國即使自明年中起加息，估計幅度及速度均有限，倘每次加息四分一厘，加4次也只是一厘，對樓市影響不大。加上綜觀香港市場資金仍然充裕，且為疫情相對緩和的地區，香港有條件不必立即跟隨調升息口，因此料美國明年加息，香港續可維持低息環境一段較長時間，對樓市衝擊有限。