美國聯儲局凌晨宣布上調聯邦基金利率至1.5%至1.75%，中原按揭董事王美鳳表示，市場近日已預期美國加大力度加息，相信年內再加息幅度視乎當地通脹及經濟數字走勢。(資料圖片)
美國聯儲局凌晨宣布上調聯邦基金利率0.75厘至1.5%至1.75%，中原按揭董事總經理王美鳳表示，聯儲局以打擊高通脹為首要任務已屬市場共識，美國當地通脹率升至8.6%續創40年新高，故市場近日已預期美國加大力度加息0.75厘，相信年內再加息幅度視乎當地通脹及經濟數字走勢。
中原按揭王美鳳指，隨著港美息差拉闊，銀行結餘逐步減，預期下半年加息步伐加快，料下半年觸封頂息率2.5%。
王美鳳指出，美國自3月份開展加息期後，港元拆息亦受影響而逐步上調，因加息初期銀行體系結餘高度充裕，拆息升速及升幅溫和，近日港美息差一度拉闊至近1厘，再次引發套息交易及金管局被動入市，本港銀行體系結餘本周跌穿3,000億水平，在美息上升、銀行結餘減少及季節性因素影響下，與樓按相關1個月拆息今天(6月16日)升至0.58%，市場按息由5月份約1.5%升至現時為1.88%，加幅0.38厘，每100萬按揭額之每月供款增加約$185 (30年還款期計)。
料1個月拆息短期升至0.8%
王美鳳續稱，港息跟隨美息升幅的快慢，很大程度上視乎本地銀行體系結餘收縮規模及速度。對比上一次加息周期，現時銀行體系結餘水平較高，尤其在加息初期加息步伐較溫和。今年美息累計加幅達1.5厘，在加息初期資金充裕環境下，港元拆息暫時加幅為0.43厘，未有跟足美息加幅；美國是次大手加息0.75厘後，港美息差將進一步拉闊，加上美國於本月同步開展縮表，下半年或較多引發金管局干預及本地資金流出，港元拆息跟隨美息上升步伐將加快。預期是次美國加息後，1個月港元拆息將升至0.8%附近水平，市場按息短期內邁向2%水平。市場預期美國很大機會於7月及年內繼續加息，料下半年本港1個月拆息將逐步升穿1.2%，以市場主流H按息率H+1.3%計，即下半年H按息將觸及封頂息率即2.5%。
料港P第3季至4季上調 年底按息處3%附近水平
王美鳳指出，美國聯儲局預期7月份或再加息0.5厘至0.75厘，屆時聯邦基金利率已達2%以上水平，在對上一次加息周期，當2018年9月聯邦基金利率加至2%至2.25%，港P開始上調0.125厘，但當時香港銀行結餘已跌穿1,000億水平，而港元1個月拆息已達2%，而現時本港銀行結餘仍超逾2,500億，港元拆息仍處偏低水平，故此下半年加P時間視乎本港銀行結餘收縮步伐及港元拆息上升速度，王美鳳預期1個月港元拆息升至1.2%至升穿H按封頂息率後，再升至1.5%以上水平，銀行才有較大壓力上調最優惠利率(P)，但相信港P於年內第3季至第4季將會上調，估計本港按息年底仍較大機會處於3%附近水平。
加息後「供款佔入息比率」仍低
王美鳳又稱，現時本港H按為主流之按息約為1.88%，而H按普遍設有以P按為基準之封頂息率(現為2.5%)。換句話說，即使拆息上升，P上升前按息仍會低於封頂息率即2.5%。若按息升至封頂息率即2.5%，對比5月份按息1.5%之加幅為1厘，每100萬元按揭額計(30年期)，每月供款增加約500元(14.5%)。現時供樓人士在樓按措施及供款壓力測試下之防守力高，現時按揭借款人的平均「供款佔入息比率」僅約36%，以現時按息及30年期計，若按息升至2.5%，「供款佔入息比率」將升至41%，若按息升至3%，「供款佔入息比率」升至43.5%，仍屬健康低水平；加上政府今年放寬按保樓價上限推出「財爺Plan」，有效為置業人士降低首期負擔，相信供樓利息上升對樓市實質影響不大。