美國加息｜滙豐率先加P 中原陳永傑：料全年樓價累跌10%

美國聯儲局凌晨公布議息結果，一如市場預期加息0.75厘，是半年內美國5度加息，累積加幅達3厘。而本港匯豐銀行亦宣布上調最優惠利率0.125厘，屬香港自2018年4年來再度加息。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，匯豐銀行帶頭加息，惟加幅較市場預期低，反映銀行於物業市場成交低迷下，望積極搶佔按揭市場，料其他銀行將相繼跟隨，亦可預示未來香港加息步伐只會緩慢進行，幅度遠較美國為小。

陳永傑認為，香港銀行調高按揭息率，將對樓市帶來一股震盪，但本港樓價走勢受多方因素影響，如疫下港府對外開放政策、地緣政治等，是次香港加息幅度較預期細，不足以扭轉樓市向下的趨勢，故維持本港樓價第4季下調3%至5%的預測，但不會出現斷崖式下跌。而在經濟下行及缺乏外資流入情況下，他呼籲港府需及時檢視樓市辣招，激活物業市場以穩經濟。

加息帶來陣痛 惟業主供款力穩

據中原城市領先指數CCL，今年3月美國首次加息，當時CCL報178.72，比對上周CCL的171.27點，於美國4次加息期內，香港二手樓價下調4.2%，首9個月則錄7.2%跌幅。陳永傑指，今年至今香港受疫情反覆及美國加息的雙重夾擊，物業市場成交低迷，今年首9個月二手成交量僅25,000餘宗，比對去年同期減少40%，一手情況亦相若。若香港銀行開始上調最優惠利率，相信對樓市帶來一股陣痛，但香港業主供款能力穩健，根據中原研究部數據，若以H 按計，現時香港私樓供樓負擔比率為62.3%，較去年底上升1.2%，仍屬於可負擔的健康水平。

物業仍屬穩健投資

事實上，於樓價下跌、租金上升的此消彼長因素下，私人住宅物業的租金回報率持續保持於2.3厘以上。根據中原地產研究部資料， 7月中原城市租金指數CRI回報率報2.41%，H按息為2.22%，CRI回報率仍高於H按息0.19厘。隨著香港銀行上調按揭息率，估計8月份H按息將追平回報率，隨後甚至高於回報率，惟於眾多投資工具中，物業仍是港人用作保本的主要工具。2020年3月疫情第一波開始至今，中原城市領先指數CCL下跌2.4%，但同期恒指卻錄得逾20%的跌幅，反映物業仍是較穩健投資及自用產品。

料全年樓價累跌10%

陳永傑指，港府正積極研究放寬防疫措施，相信放寬入境限制可令香港經濟緩步復甦，但對樓市幫助較輕微，況且於現時經濟下行的環境下，相信需要持續的救市措施，才能挽回疲弱的經濟。如內地為救內房，已推行多項救市及減辣措施，港府亦應該因時制宜，是時候檢視過往樓市辣招於現時的效用。當年推行樓市辣招，是為了壓抑炒風，防止熱錢流入樓市，但現時情況已逆轉，資金流出，加上炒風不再，因此需就現時香港面對的樓市危機，適時減辣，以免為時已晚，重蹈97年覆轍。他續稱，香港4年來首次加息，難免對準備入市的買家造成心理壓力，窒礙買家入市決心，相信樓價將繼續調整，惟只維持於3%至5%的窄幅下調，預測全年累積樓價跌幅為10%。