利嘉閣黃詠欣：按揭慳息效果仍取決於拆息走向
美國聯邦儲備局宣布減息0.25厘，將聯邦基金利率目標區間下調至3.75厘至4厘。這次決策主要基於就業市場放緩及通脹持續溫和兩大因素，市場預期此舉將開啟新一輪減息周期。本港三大發鈔銀行，包括滙豐、中銀香港及渣打隨即跟隨，同步宣布下調最優惠利率八分一厘，調低後分別為5厘及5.25厘，是自2022年11月後近3年新低，料其他主要銀行亦將陸續跟隨。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，是次港銀一致跟隨美息下調，顯示銀行體系資金狀況趨向寬鬆。值得留意的是，儘管最優惠利率下調，但與樓按相關的一個月銀行同業拆息仍處於4厘以上水平，與美息保持逾100基點的差距。這種情況反映本地資金成本仍然存在一定壓力，可能影響未來減息步伐。由於目前P息已處於相對低位，加上銀行需要維持基本息差，即使美國往後再度減息，本港銀行跟隨下調P息的空間亦相當有限。在P息見底的新形勢下，黃詠欣預期市場焦點將從基準利率轉向銀行提供的個別優惠。未來數月，預期銀行會透過多種方式爭取按揭客戶，包括提供更高的現金回贈、優化H按計劃的息差，以及為特定客戶群提供額外利率優惠。
她補充指，個別銀行近期已積極調整策略，向專才人士、高收入客戶提供較標準利率更優惠的按揭方案。這些差異化的優惠措施，將成為客戶選擇按揭計劃時的關鍵考量。
黃詠欣亦稱，對於選用H按計劃的業主而言，實際節省效果將取決於拆息回落幅度。若拆息能跟隨美息同步下行，H按業主將可享受雙重利好。然而，若拆息持續高企，其實際節省效果可能不及預期。建議業主密切關注拆息走勢，適時調整財務安排。
隨着封頂息率下調，黃詠欣預期轉按市場將顯著回暖。近期銀行積極推出轉按優惠，配合息口下行，預計未來一季轉按申請將較去年同期增長約兩成。業主除了可獲得更優惠的利率外，部分銀行更提供高達貸款額1.4%的現金回贈，創造了難得的轉按時機。
在此環境下，黃詠欣建議準買家及業主應仔細比較不同銀行的按揭條件。除了關注最優惠利率外，更應詳細了解H按計劃的細節條款，特別是封頂息率的計算方式及現金回贈的實際價值。同時，也要留意個別銀行對特定物業類型的按揭政策差異。對於置業決策，黃詠欣強調需要結合個人財務狀況與市場趨勢。雖然利率環境改善，但準買家仍需審慎評估自身還款能力。建議參考銀行壓力測試要求，確保在利率回升時仍能負擔供款。此外，也應考慮職業發展前景與收入穩定性，作出長遠的置業規劃。
