私樓樓價持續調整，而資助房屋與私樓價格差距收窄，令買家轉買私樓個案趨增。(資料圖片)
二手私樓價格持續低迷，在與資助房屋樓價差距縮窄情況下，不乏買家「轉呔」投向購買私樓。仲量聯行最新《香港住宅銷售市場綜述》指，儘管愈來愈多首置者轉向選擇購買私人樓盤，可為樓市帶來一些短期支持，但預期未來資助房屋供應激增，將對私樓市場構成壓力，或拖慢整體樓市復甦步伐。
資助房屋及私人房屋按年供應量。(仲量聯行提供)
呢個區私樓呎價與居屋差距收窄勁
據房委會資料指，2024年居者有其屋計劃共接獲約10.6萬份申請，超額認購比率僅為14倍，創2014年復辦以來新低，並遠低於2020年高峰時期的62.4倍，反映在樓價回調下，居屋相對私樓的價格優勢顯著減弱。仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，隨著私樓價格回落，與資助房屋的差價逐步縮小，愈來愈多買家傾向直接入市私樓。本港多區出現居屋與私樓價格差距收窄的情況，以啟德為例，今年居屋與區內私樓之間的呎價差距，按年下跌19.2%至9,020港元，觀塘區的跌幅更高達29%，跌至7,585港元。
換樓門檻降低 令買家取向改變
他指出，雖然整體私樓價格仍高於資助房屋，但若計及建築質素、交通配套、轉售限制、補地價負擔及可即時入住等因素，現時的價格差距水平相對合理。而近期推售的新盤中，亦有不少合資格購買居屋的申請人最終轉投私樓，顯示市場換樓門檻正在降低，買家取向出現變化。
今年觀塘區居屋與私樓之間的呎價差距跌幅高達29%。(資料圖片)
北區、九龍城區影響最顯著
然而，隨著資助房屋供應逐漸增加，這股有利需求的趨勢或將受阻，預計到2029年，資助房屋供應將達至17,620伙，超越同期私樓15,000伙的落成量，對私人住宅市場構成潛在壓力。當中以北區及九龍城區影響最為顯著，2025年至2029年，北區及九龍城將分別新增11,500伙及8,100伙資助房屋，而同期的私樓供應分別為6,800伙及17,000伙，區內供需或出現明顯失衡，並可能導致本地買家再次傾向選購資助房屋，令私樓貨尾量增加。
除了區域供需失衡外，市場還面臨兩大挑戰。李遠峰稱，首先若政府將資助房屋的折扣由2025年的30%，重新提高至2024年的38%或2023年的49%，這將吸引更多對價格敏感的買家，並對同價位的中小型私人住宅構成壓力。其次，二手住宅市場受到拖累，尤其當資助房屋轉售個案增加，對中小型單位的二手市場帶來成更大壓力。
隨著資助房屋供應逐漸增加，仲量聯行指，預計到2029年資助房屋供應，將超越同期私樓落成量，對私人住宅市場構成潛在壓力。(資料圖片)
宜按市況調整供應 否則樓市難真正回暖
另外，仲量聯行研究部資深董事鍾楚如指，政府在推動資助房屋計劃時，未充分考慮到市場吸收能力，或導致供應過剩的情況持續。對私人發展商而言，政府持續推高資助房屋供應，將延長中小型住宅樓價的調整周期。當買家的購買力被私樓市場吸納，而資助房屋供應卻未有相應調節，樓市要重回供需平衡恐需時日。目前的確有買家因差價收窄而選擇私樓，但隨著資助房屋供應不斷增加，並可能提供更大折扣，這些買家或會再次回流資助房屋市場。除非政府按市場實際需求調整資助房屋供應，否則住宅市場難以真正回暖。
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