第四代住宅非解決中國房地產問題良方

內地樓市疲弱，政府嚴控增量(新的開發)，以加快庫存的消化，唯對第四代住宅開綠燈；發展能力未受債務破壞的開發商大都積極參與，成為市場的一時佳話。然而，發展第四代住宅所衍生的問題很多，看來並非解決中國房地產問題的良方。

所謂第四代住宅，就是利用高空建築的技術，為高層大廈的住戶提供綠色生態的家居環境。這些綠色庭院，有些建在個別住戶的單位內，卻可以不計容積率，大大增加了住戶的私人活動空間。一個千餘呎的單位，可以有百多二百呎的私人空中庭院，可以種菜、種瓜，給寵物多點活動空間，還可以在綠色的環境下做運動健身。

這些垂直的綠化層，有些建在每層的公用地方，大到可以放狗、打羽毛球，大大提升住客的生活素質，可帶來社會整體的進步。所以被稱為改善型住宅，在申請發展與申請銀行貸款時都可以獲得優先處理。

由於這些空中庭院可以不計容積率，開發商在賣樓時並沒有把它們的面積列入可出售的樓宇面積內。這令到第四代住宅，出售的面積小，實用的面積大，變成很抵買。這樣，開發商就更容易以一個訂價與舊式樓宇差不多的價錢，去推售生活條件更優秀的第四代住宅，導致第四代住宅的銷情在市道不太好的城市仍賣得十分不錯。因此，開發商對那些容許興建第四代住宅的土地供應都十分熱衷，有助地方政府增加財政收入。

然而，這卻破壞了國家企圖嚴控增量的政策，變成新增的供應量比預期中多，對消化庫存沒有好處。那些手上仍有舊式發展未出售項目的發展商的財政狀況就更難改善。這令到有能力作新發展的開發商擁有更大優勢，而那些財力不足以去發展第四代住宅的民企開發商，處境就更加困難。

其實，內地絕大多數城市都已發展過度，空置量過多，大量資源被浪費。當務之急應是盡量利用這些存量，去發揮其經濟效益，而不是去加建更多新的第四代住宅，去與原有的庫存作競爭。

內地的地方政府，不應為了一時的財政收入，而不斷推出第四代住宅用地。這不是中國最需要資源投入的地方。投得愈多，造成的浪費就會愈大，並令之前投入的資源更難得以盤活。這應該並非國家想看到的現象。

政府現在可以做的，是以一個較低的價格，大量收購開發商手上的庫存，把這些存量房用作資助性房屋，如經濟適用房、拆遷安置房、人才房、農民工安置房等。先把那些位置較好、質素較佳，以及已建設完成的項目利用好，有剩的，一時未能用得着的就只好拆除，然後收回作國家的土地儲備，以備將來的需要。這項工作只能由國家承擔，個別開發商是做不來成的。