本欄最近分別講述了白居二買家購買居屋或公屋所需注意的事，除了房委會居二市場的居屋或公屋單位，白居二買家亦可選擇購買房協「住宅發售計劃」第二市場之單位。但要注意的是，房協單位的按揭配套並非和居屋一樣，而且差異甚大，買家需要仔細瞭解以便作出預算。
前文提及，白居二買家若購買居屋第二市場之居屋或公屋單位，可造按揭成數高達九成、按揭年期長達25年；當中由房委會向銀行提供按揭保證期，故需視乎按揭保證期尚餘年期/單位首次出售日距今之年期，再確定銀行實質上可批出之按揭成數及年期。對於房協第二市場之單位，由於房協並沒有向銀行提供如上述房委的按揭還款保證，故此買家若需要高成數按揭貸款，必須和私樓一樣向銀行申請按揭保險計劃。申請準則基本上依照按保計劃，按揭成數高達九成；但和居二單位的最大分別是，房協第二市場單位之買家需要支付按揭保險費，按揭審批方式跟隨私樓，買家需要通過供款壓力測試。然而，房協第二市場單位之按揭年期可長達30年而非25年，並可獲銀行提供HIBOR按揭(H按)計劃，而非只有最優惠利率按揭(P按)可供選擇。
由於不涉及按揭還款保證期，房協第二市場單位之按揭成數，及年期並非受限於首次出售日期，而是類同一般樓宇受限於樓齡及申請人年齡。一般來說，樓齡不高於45年及申請人年齡不高於45歲，按揭年期可長達30年。
對於房協第二市場單位，白居二買家需特別留意銀行估價問題，由於買家是透過按保計劃申請高成數按揭，銀行及按保公司均會替物業估價，按保公司會以單位之自由市場市值(即是已補地價後的估值)扣減補價折扣率計算。近期不少居二市場單位的叫價及成交價偏高，由於房協第二市場單位不涉及擔保期之優勢，買家需小心留意成交價會否偏高而導致估價不足的問題，若出現估價不足，銀行仍會以估值而非成交價去計算可造按揭成數，變相買家無法獲批足九成按揭。
作者為中原按揭董事總經理
文章轉載自「AM地產」facebook:
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