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談談白居二合理價水平
2021-06-21

新一批白居二買家正在逐步物色單位入市,白居二中籤者可於居屋第二市場購買未補地價單位。既然是未補地價,業主仍在享有補價折扣率的樓價折讓;故在理論上,白居二單位的合理價格本應是樓價市值扣減補價折扣率計算,例如單位現時的市場價值是700萬元,折扣率是40%,在居屋第二市場的合理售價便是420萬元。但現實是,業主未必願意以這個價格水平出售單位。

事實上,現時樓價水平高企,原有居屋業主出售單位的意欲根本不大,因為進入私樓市場換樓的門檻很高,而且出售現有居屋單位等於放棄政府提供的資助性房屋優惠,感覺並不划算,故此不少居屋業主只願待至善價而沽,叫價甚高,當有買家出得偏高好價,方會出售單位。這樣的情況下,居屋的放盤量其實未必很多,加上一些單位的叫價高於合理水平,尤其是一些於樓齡較新、首次轉讓日期起計仍屬20年內之居二單位,由於較易找銀行批足九成按揭及25年還款期,業主的叫價或因而更高。然而,由於居屋計劃已推行了幾十年,不少居屋單位實質已高齡,對於首次賣出日期計已過25年甚至30年擔保期的單位,白居二買家只可於銀行申請六成按揭,加上業主叫價不低,這亦窒礙了部分白居二買家的入市意欲。

白居二買家承接單位後,將來若希望解除轉讓限制,於公開市場出售或出租單位,便需繳付補價。補價的計法是以單位當前市值及原定折扣率計算,那麼,倘若白居二單位成交時已在偏高水平,買家將來若要補價,整體的成本便大大提高了。不過,對於一些白居二買家而言,他們未必會深究單位成交價相對原定折扣率而言是否合理,反正原本需要700萬元才可買入之單位,現在卻只需525萬元。筆者一位朋友亦是明知售價偏高仍願意購入白居二單位,而他的理據是,原本單位僅需市值六折,現時雖然只有75折,但用作長線自住,只要一直不補地價,便一直可享有樓價折扣了。

作者為中原按揭董事總經理

文章轉載自「AM地產」facebook:

http://bit.ly/2wls4EF

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