空置率的高低起伏

商舖租金、空舖等話題，近日在網上吵得激烈。

根據差餉物業估價署去年初步統計數字，私人商業樓宇的空置率維持在10%左右，與之前兩年相差不大。寫字樓空置率則在去年再創高峰，所有級別接近15%，其中甲級寫字樓以16%一枝獨秀。私人住宅空置率則在去年稍為回落至約4%。

莫名其妙的，是各類物業空置率高低，跟(網上)民意似乎成反比。「住宅空置稅」討論很多年，支持者仍然甚眾。最近執笠成為焦點，「商舖空置稅」自然成為流行意見。只是寫字樓明明空置率平均最高，卻不太見有輿論提出「寫字樓空置稅」這條絕世好橋。

在網上問這個不是經濟學問題，網友提供不是經濟學答案：住宅日見夜見，商舖早晚幫襯(執笠更可打卡)，都是跟生活息息相關的物業，大眾自然特別關心。寫字樓不經常見到，就算本身在寫字樓返工，觀察到的樣本都非常有限，out of sight out of mind，情緒就沒那麼激動了。另一個「心理原因」，是住宅和商舖都容易令人聯想到「地產霸權」去，本能反應地把業主想像成奸角，寫字樓則欠缺這種感情色彩。(一個未能證實假說：住宅和商舖小業主比例相信比寫字樓高，「霸權」成分其實更低。)回說經濟學。利用差餉物業估價署數據，回看過去40年經驗，我們可得出以下規律：寫字樓空置率最高(甲乙丙類分別不大)，商業樓宇次之，住宅則視乎面積，愈細空置率愈低。商業樓宇空置率大概等如D類住宅(即1,000至1,600方呎)。空置率高低跟其波幅有直接關係：寫字樓空置率從來大上大落，最大眾化的A類住宅，空置率則一直平穩。為甚麼？小型單位大同小異，買賣租賃找對象較容易。豪宅獨特，買家或租客自然難尋。寫字樓和商舖配對難度，相信跟豪宅較接近。寫字樓和商舖業主，租金叫價視乎對將來市道預測，在經濟水深火熱之時期望環境好轉，空置率自然較有「周期性」。寫字樓空置率波幅最大，也許是寫字樓需求較商舖難預測。另一可能，是數據質素有別(如樣本大小不同)。若量度空置率住宅比商舖準確，商舖又比寫字樓準確，我們看到的其實只是噪音的多少。