樓價指數連跌四周 上半年可能負增長

反映二手樓價的中原城市領先指數(CCL)新報144點，按周跌1.43%。這已是CCL連續第四周的下跌，跌幅明顯擴大，正逼近撤辣前143.02點的低位。撤辣後，CCL五周升五周跌，雖然仍累積有少許升幅，已只剩0.69%。

由於這個新報的指數，可能尚未完全反映銀行收緊按揭的負面影響，CCL在六月份可能還會進一步下降，導致撤辣後的指數反彈升幅可能被全部抵銷，令原先期望在上半年出現的CCL正增長沒有機會出現。

年初的時候，我曾預期，今年香港的住宅樓價會峰迴路轉，現在樓市只好了兩個月，又再掉頭向下；有讀者問我，下半年樓價仍有希望追回失地嗎？

當初我之所以說2024年樓價會峰迴路轉，是因為今年香港樓市有機會出現三次轉機。這包括：(i)政府撤辣；(ii) 美國減息；(iii)中國經濟恢復動力。

現在第一項因素已完全兌現，政府已全面撤辣；但第二項因素卻出現倒退，因為聯儲局不但未開始減息，而且預期今年減息的次數與幅度，都不及預期，變成不但對樓市起不了正面作用，反而有負面的影響；至於第三項因素，則正在向好的方面發展。中國的產能提升得很快，出口已不再局限於舊三樣——服裝、家電、家具 ，而且還增加至新三樣——電動車、太陽能板與鋰電池。市場對這三樣新產品的需求很大，前景樂觀。有助中國經濟維持外循環。並讓香港也有機會分到一杯羹。

如果這三項轉機，頭尾兩項可以兌現；第二項可以兌現一半，那我估計2024年全年還會是一個上升年，即年尾時的樓價會比年頭高，是2021年以來首個上升年。我對此仍抱有一定的希望。

我之所以如此樂觀，是因為CCL所反映的只是二手市場的情況，現實是一手市場的表現遠比二手市場好。撤辣前，一手市場的成交每月平均只有800多宗，但撒辣後，每月最少都有1,500宗。發展商對此感受良好，因為庫存量正不斷改善。 當庫存量消耗得七七八八的時候，發展商開盤就會比現時進取，不會只求量不求價。屆時，就會有一定的購買力回流二手市場，令二手市場的價格亦可以回升。

此外，撤辣雖然容許內地人來港買樓可不用繳交買家印花稅，然而很多內地人手上只有人民幣，卻缺乏港幣而沒法完成他們的買樓願望，如果特區政府能為他們解決如何套匯的問題，一定會有更多的購買力可以釋放出來。所以，下半年的樓市，不一定比上半年差。