港樓負擔須計政策介入百萬公屋已建成安全網

國際公共政策顧問機構Demographia公布2025年度國際住宅負擔能力報告，聲稱香港連續15年成為全球樓價最難負擔城市，最新負擔比率為14.4倍，還說市民要不吃不喝14.4年才能付清樓價。報告又再引起海外媒體大肆報道香港置業困難的狀況。但翻查這調查的方法學、研究調查的目的，便發現報告未能全面反映香港實質的狀況。尤其在政策介入下，公屋及居屋計劃都未有清楚在放在報告中的算式，導致得出的結論，和其他大城市出現極大的落差。

報告的方法學是基於該城市的入息中位數，以及當地樓價作出簡單評分，但是香港的房屋政策有源遠流長的政策介入歷史。從上世紀五十年代開始，港英政府為解決難民的住屋問題便發展公營房屋。就如工廠密集的第一個衛星城市觀塘，毗鄰便有牛頭角佐敦谷7層大廈徙置區，讓基層勞工可以步行上下班省減交通開支。時至今日，從徙置區到今日的公共屋邨以至簡約公屋，都在不同的方位對香港獨特情況作針對療法，但報告並沒有詳細交代。

公共屋邨的單位供應量將邁向100萬個單位，公屋租戶的租金支出佔家庭收入比例平均約一成多，公共屋邨的存在，讓最基層的市民得到累積資產的良機。但報告的焦點並不是放於基層住戶的住屋保障。所以相關的算式是用整體的收入中位數作為基數去計算，在香港的情況就讓基數大大拉低，因為不少低於中位數收入的市民，居住於公共屋邨裡，因而結果出現誤差。

重要的房屋政策還有居屋。當然居屋的比例在公營房屋中時有調節，其實未來公營房屋應該更加側重居屋的供應，讓公屋設有一個上限，同時增加居屋的數量，使到公屋居民理解公屋是一個旋轉門，亦都鼓勵他們向上社會流動，購買自置的居屋居所。最新一期居屋的售價平均約270萬，如果以一成的首期去計算，只不過27萬便能上車，又怎會出現不吃不喝14年才能買到單位呢？更何況居屋的申請制度是鼓勵公屋居民可以用綠表申請。制度上的社會流動都不會在這個調查裡得到細緻的反映。

整份報告的香港論述章節提到明日大嶼以及北部都會區的發展，認為宏觀上這兩個計劃能夠增加未來房屋供應的數量，但對於本屆政府推出的其他房屋政策，包括市區重建、過渡性房屋及簡約公屋等則未有着墨。相比起論述新加坡房屋政策的部分，當地的組屋等細節則有更加詳盡的討論。香港在排名上多年站立在最前的位置，在分析同解讀上邊應該有更加合理及詳盡的討論，以免國際社會對香港有錯誤理解。

報告的多翻強調中產階級能夠在城市中心以合理的負擔置業是城市發展的命脈，所以城市的更新和內部發展是應該在城市規劃上面得到合理的重視。香港其實在這方面都做得不是太差，尤其在市區重建有長足的發展，能通過提高地積比、放寬土地用途等方法，令市中心增加住宅供應，亦都其實符合有關機構所強調，讓城市可以有更多可負擔的樓房在市中心提供予中產市民。

由於這個報告對於香港的房屋政策介入等的忽視，容易讓本地的青年人都感到氣餒，認為香港置業是一個不可能的夢，但如果稍微理解政策輔助的細節，就會知道香港都有很多置業機會。尤其在2021年住宅樓宇高價格高峰之後，實質樓價都回落了兩至三成。現時在市區能夠選擇的上車樓盤都較以前多。年輕人應該可以以此作為目標去累積首期。甚至乎中產階級擁有一層自住一層收租的香港夢，亦應該重新鼓勵。在辣招不再的情況下，讓市民大眾通過置業購房，甚至買樓收租，安排自己退休的生活，有更加全面彈性的方法。