當心「無契樓」買賣背後的法律風險

近日拍賣場出現「無契樓」拍賣，價格比市價便宜，究竟買這類平價「無契樓」有甚麼特別之處要留意呢？

香港現行採用契據登記制度，有別於業權登記制度，物業業主需要向買方提交所有業權文件以證明良好業權。根據香港的《物業轉易及財產條例》第13及13A條，業主必須提供政府官契及由買賣合約計起最少15年內簽訂的契據，一般由按揭及樓契作為15年查契期的起點。除了在15年內的業權文件需要查閱，業主亦須提供超越15年但仍會影響物業的業權文件，例如大廈公契及產生路權的文件等。此外，根據條例第13A條，凡有關業權文件單與物業有關(如物業本身的轉名契及按揭契)，而並不涉及其他物業，業主必須出示物業業權文件的正本。

過往有不少案例關乎業主未能提供業權文件的正本，到目前為止，法庭裁決認為業主須提供遺失業權文件的認證副本及一份交代文件遺失因由的宣誓。該宣誓一般須由最後處理該文件的人士作出。法庭認為對於遺失契據問題，重點在於保障買家日後免受業權上的挑戰，法庭在每宗個案會詳細考慮遺失契據對物業業權的真實風險。

「無契樓」有可能影響物業的放售吸引力及銀行提供貸款的決定。為避免在查契階段才惹起紛爭，若業主已知物業存在遺失契據問題，可以在臨時買賣合約中列明，而買方亦要注意有關條款，尋求律師的專業意見，考量遺失契據對業權的影響。

在香港，一般買家買樓都需要安排按揭貸款，如有按揭的話，所有業權文件在按揭期間都會由銀行保管，直至業主贖回物業。若物業沒有按揭的話，建議業主妥善保存所有業權文件。我曾經見過一位業主將業權文件放在家中抽屜，結果因長年潮濕，文件受到嚴重損壞。因此，最安全的方法應是將業權文件放在保險箱，確保其免受損壞或遺失的風險。

立法會正在審議的《2025年業權及土地的註冊(雜項修訂)條例草案》，將有望在短期內於新批土地上實施業權登記制度。新的制度將會「以冊為準」而非「以契據為準」，新制度將有助解決類似「無契樓」的問題。