生育率低不一定令樓價下跌

我的一位朋友很久以前已經有能力買樓，但一直沒買。他認為香港的出生率長期下跌，預計樓宇供應將超過人口增長，相信樓價將長期下跌。回歸以來，樓市經歷過兩次明顯下跌，第一次是在1997年至2003年間下跌了七成，第二次是從2021年年中開始，到最近下跌了兩成半，但現在的樓價仍比1997年高位高出四成。

香港人口增長確實放緩，在疫情期間更一度下跌。然而，我認為不應僅憑這單一因素預測樓市長期走勢，有些因素令長遠樓宇需求大於人口增長。首先，隨着人口增長放緩，香港的住戶人數也在下降，導致香港住戶數量增長速度超過人口增長速度。

其次，隨着經濟發展，人們對改善生活的追求也在增加。長期以來，香港人的居住面積比其他先進國家或地區低一半以上，如果能與這些地區看齊的話，對於居住面積的需求便會暴增。

第三，特區政府近年積極引入專才，對於內地或很多地區的工作人口來說，香港仍有一定的吸引力，相信有條件引入新血，彌補出生率下降及移民的困擾，這些新香港人對住屋的需求應該比一般香港人高。

基於以上原因，我不認為生育率下降會導致樓市下跌。我仍然認為買一層樓自住，是健康理財的重要一步。假設用按揭形式買樓，在供樓30年後，即使樓價下跌，樓宇仍是一筆巨大的資產。但租樓30年，層樓仍然不屬於自己，而且還要繼續支付租金。此外，香港的業主通常不太願意租樓給長者。因此，我認為買一層樓自住，仍是理財的重要一步。