從零售租金看經濟復常

香港的經濟是否已復常？零售業的租金水平或許能提供我們一個觀察的窗口。

通過查閱差餉物業估價署的數據，我取得了1999年第一季至今年第三季港九新界私人零售樓宇的平均每方米月租金。利用統計處的消費物價指數，我計算出了扣除通脹因素後的實質月租金，並從中觀察到數個趨勢。

首先，扣除通脹因素後，本地零售物業租金的最高點出現在2014至2015年間，隨後便開始逐漸走低。這或許反映了當時有關自由行市場的供需關系以及消費者信心的變化。

其次，零售物業租金的顯著下跌始於2019年第三季。當時香港發生的社會動盪對零售市場的衝擊不言而喻，毋須贅述。

另外，新冠疫情期間的零售租金，降至了與沙士疫情時期相當的水平，特別是在2022年第四季，港島和九龍的零售租金甚至低於新界，這在歷史上應該是罕見的情況。這反映出疫情對零售業帶來的衝擊與沙士時期不相上下。

最後，即便是最新的數據，也顯示出經濟復甦的腳步並不如預期中那樣穩健。考慮到通脹因素後的今季租金，仍然低於兩年前(2021年)的水平。顯然，市場的恢復之路比預期的要艱難和曲折。

除了租金維持低位之外，零售舖空置率仍然在高位。根據物業代理報告顯示，今年第三季度，即使是香港最繁華的商業區域，如銅鑼灣、中環、尖沙咀和旺角，商舖的空置率依然高企。半年間，這些核心區的空置率微幅下降，從10%僅回落至9.7%，顯示市場復甦的步伐依舊緩慢。

不僅是核心商業區，新界的部分地區也面臨著類似的挑戰。元朗和上水的商舖空置率更是出現了上升的趨勢，從今年首季的5%和6.4%，分別攀升至5.2%和7.5%。這反映出零售市場的低迷不僅限於城市中心，而是一個更廣泛的現象。

似乎，本地經濟距離真正復常還有好一段路。