誇大香港置業難度保換樓階梯更重要

國際公共政策顧問機構Demographia最近發表了2026年度的國際住宅負擔能力報告，聲稱香港蟬聯全球樓價最難負擔城市的榜首。媒體的標題很聳動，說港人不吃不喝要14.1年才付清樓價，這種鋪天蓋地的報道，彷彿一下子就把年輕人對置業的希望完全摧毀。細心拆解這份報告的統計方法學，便會發現其結論嚴重脫離香港的現實處境。在樓市正逐步復甦的當下，我們與其誇大置業的難度，不如認真思考如何保障換樓的階梯，讓年輕人重拾逐步向上的流動機會。

這類報告的最大盲點，在於它以稅前收入作為計算基礎，低估了低稅率地區居民的實際購買力。香港的薪俸稅標準稅率長年維持在15%，還有不同免稅額，相較於報告中其他名列前茅的城市，例如加拿大平均稅率約32%，澳洲約29.6%，部分歐洲國家甚至高達五成，香港打工仔交完稅後的可支配收入明顯優勝。報告將不同稅制的經濟體橫向比較，得出的倍數自然被扭曲。這種不提稅後入息的比較，只是捉住數字表面大做文章，難以反映真實的現金流壓力。

另一個經常被漠視的現實，是香港擁有極為成熟且覆蓋廣泛的公營房屋補貼階梯，這並非其他國際城市輕易能夠比較。報告單純用私人住宅市場的樓價中位數，除以涵蓋全港所有家庭的入息中位數，這個算式本身就是一種誤導。香港有近半數家庭居住在政府提供的出租公屋或資助出售房屋，他們的住屋開支佔收入比例極低，亦非私樓市場的參與者。把這批住戶的低收入納入計算，拉低了整體入息中位數，然後再拿去對比目標客群為高收入階層的私樓樓價，得出的倍數自然嚴重失真。更何況，居屋正正就是香港獨有的置業旋轉門。最新一期居屋平均售價約270萬元，以綠表申請計，一成首期僅27萬元，月供約1萬1千多元，個別細單位的上車門檻更低。這種實際存在的入場機會，是抽象的「不吃不喝」數字完全無法體現的。

談到首次置業，不少年輕人聽到報告數字便感到絕望，但這報告是以市中心核心區域的私樓作準。如果一個人初次置業就鐵定要進駐半山或者九龍站上蓋，那自然是難度極高，但現實中的上車盤從不需要如此脫離地氣。以新界區為例，雖然近年呎價有所回升，但仍不乏樓齡稍高、面積約四百平方呎左右、樓價介乎四百萬元級別的私樓選擇。這金額談不上輕鬆，但遠不至於需要不吃不喝，更遑論完全無法負擔。現實中的置業路徑從來是在地點、樓齡和面積之間取捨，逐步累積資產，而非一步登天。

一份忽略在地政策脈絡和稅制現實的報告，被部分媒體直接簡化成最嚇人的標題。這類標題不斷向社會散播「買樓無望」的訊息，容易令年輕人因而選擇躺平，放棄制定理財和儲蓄首期的計劃，這才是最危險的地方。

既然辣招已經全面撤銷，社會最不應該做的就是重提任何形式的需求管理措施來干預市場，尤其是阻礙換樓鏈的稅項。香港社會過往得以累積財富，靠的正是一套穩健的物業階梯。市民購入新界或舊區的上車盤，待樓市上升、家庭收入增加，便細屋換大屋，從偏遠地區逐步向市區推進。不少中產長輩過去所實現的「一層自住、一層收租」香港夢，絕對不是靠人工儲蓄就能一蹴而就，而是靠長年累月逐級換樓，累積資產得來的。要讓年輕人重燃希望，香港便不能只聚焦於放大初次置業的難度，而是要確保這條換樓階梯暢通無阻，讓向上流動的香港夢延續下去。