港樓上半年強勢後轉入整固：政策與市場的拉鋸

2026年上半年香港樓市表現穩健。差餉物業估價署數據顯示，5月私人住宅售價指數連升12個月，按年升12.4%；租金指數亦連升7個月，按年升5.1%。樓價租金齊漲，反映需求未減，基本面仍然穩固。在供應平穩、就業市場未見惡化下，上半年樓市價量俱升，市場氣氛向好。

然而，正當交投暢旺之際，外圍政策卻帶來變數。中國證監會6月推出整治針對的是境外機構在境內發生的非法跨境經營活動，不涉及其在境外的展業行為，但外溢效應已影響港股。港股回軟削弱投資者信心，並透過財富效應、資金流動等渠道，間接波及樓市。

財富效應減弱是最直接衝擊。過去幾年，不少投資者透過股市賺取收益再轉投物業。當港股調整，投資組合縮水，買家入市能力與意欲同步下降，尤其高端及投資物業更敏感。內地資金流入受限亦成關鍵因素。資本管制加強下，內地資金流入香港渠道收窄，對一手豪宅及高端住宅市場構成壓力，購買力受影響。

發展商亦因市場前景仍存在不確定性調整推盤策略。面對股市波動及政策風險，發展商放慢推盤步伐，觀察市場反應。而然此舉雖有助避免價格過度波動，卻令一手成交放緩，影響整體交投氣氛。二手市場方面，買賣雙方出現價格拉鋸，業主叫價偏硬，但買家議價意欲上升，導致成交量顯著回落。中原地產數據顯示，2026年6月十大屋苑錄得136宗成交，較5月251宗大跌45.8%，反映市場觀望情緒升溫。

展望下半年，樓市將面對多重挑戰。息口或回升，令供樓負擔加重；股市波動持續影響投資者信心；內地資本流動政策未明，均為樓市增添不確定性。在這些因素交織下，市場難以延續上半年升勢。

整體而言，下半年樓市進入「健康整固期」。所謂整固，並非價格大幅回落，而是成交量減少、價格窄幅波動，市場逐步消化前期升幅，重新尋找平衡點。對自住買家而言，這或是更理性入市時機；對投資者而言，則需更審慎評估風險與回報。

總括來說，2026年上半年香港樓市表現強勁，但隨中證監新政策連鎖反應浮現，市場情緒已轉變。未來走勢將取決於利率、股市及資金流動情況，短期或需調整，但長遠仍具承接力。

高力香港估價及諮詢服務高级副董事葉康怡