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低息環境持續 套現轉按好時機
2021-06-25

樓市於今年上半年非常熱鬧,住宅樓價距離歷史高位僅約2%,破頂似乎只是時間問題。成交金額至本月中已達3,550億元,較97年上半年創下的歷史紀錄3,750億元,距離破頂只有約200億元,相信今年上半年將會刷新歷史紀錄。

樓市旺價又旺量,作為業主當然高興,但自住的業主可能認為只是紙上數字,但事實並不是如此。樓市大旺主要得益於央行大放水,令低息環境持續。當今港元同業拆息接近零,銀行H按的按揭息率是1.3厘至1.4厘左右。反觀兩年前,不少業主見P按跟H按息率差不多,選擇較穩定的P按,現行實際息率為2.5厘,比H按息率高。業主可在罰息期屆滿後選擇用H按。以每100萬元計,30年分期可以將供款每月省回約550元。500萬元貸款就每月省回2,750元!轉按雖然涉及律師費開支,但銀行也會有現金回贈給轉按業主。現行一般有1%,500萬元貸款就有5萬元。而轉按律師費不足1萬元,「除笨有精」!

另外,更進取一點的業主,更加可以藉樓價高位的機會,加按套現。獲得額外資金,當然可以再投入物業市場。買住宅的話,就可能涉及15%的從價印花稅。所以不少業主會考慮投資境外物業,尤其是英國及大灣區,均為現今的熱門地區。

也有業主將資金投入股市,尤其是一些有穩定收益,如領展房產信託(823),有約3.7%股息收益,若以息差5%計算,500萬元的加按貸款就能產生額外每年25萬元的額外收益。

一個自住的物業也可以被活化,成功為業主賺取收益。甚至有保險公司在推廣加按物業所得資金,可購買醫療保險相連的基金,增值之餘,也可以解決醫療費用高昂的擔心!當然,凡事都有風險。如果息口大幅上升,業主的供款支出便會上升,自然影響收益。但以美國為首的央行,是否能夠大幅加息?這個風險就必須密切留意了!

作者為世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁

文章轉載自「AM地產」facebook:

http://bit.ly/2wls4EF

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