東涌商業地流標有因 逆向思考應執平貨
2020-10-28
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東涌第57區商業地流標收場。 (資料圖片)

東涌第57區商業地,鄰近公屋迎東邨,佔地13.27萬方呎,可興建寫字樓面積上限逾114.59萬方呎,佔了項目總樓面近91%,餘下樓面則作商場用途。此地皮在上周截標,只收到3份標書,分別來自「新鴻基地產」(016)、「長江實業集團」(1113)、「信和置業」(083)伙同「嘉里建設」(683)合組的財團,結果一如意料,流標收場。

這次已是本年內第二次的商業地流標,上次是在今年5月,啟德第2A區4號、5(B)號及10號商業地,估值超過100億元。如果是以近2年計,則一共有4塊地皮流標,以2014年起計,則有8塊流標,全部都是商業/酒店用地。

就以本年而論,地皮流標,是意料中事,皆因在這年頭,先是黑暴、再是新冠肺炎疫情,跟著來個《國安法》,大量公司倒閉,還有外資撤出香港,商業大廈的空置率已到達恐怖地步,市場上有太多的平貨出售,還有誰敢來買地皮建商廈呢?

也是因為政府的糊塗:東涌新填海區的鐵路站仍在規劃,預計2029年才建成,周邊的資助房屋用地亦未交付,估計該區約7年至10年方可成形,況且區內已有「東薈城」,以及興建中的「SkyCity」。這塊地皮回報期估計要20年,投資風險高,必然出價低,甚至連熟悉該區的「太古地產」(1972)和「新世界發展」(017)均沒有入標。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓建議一,改成為「商業及數據中心混合用途」,二,拆細項目。我永遠反對拆細項目,皆因會削弱土地的價值,政府賣地原則應是土地價值的極大化,這才是公眾利益。

泓亮諮詢評估董事總經理張翹楚建議改成商住發展。雖然,現時因航空業受到疫情重創,飛機師、空姐劈價出售東涌物業,但香港的居住環境惡劣,住宅始終有價。反過來看,不介意路程遠、車費貴的人,現應在東涌找房子。

然而,港府頑固地繼續以傳統方式計算地價,估計底價與發展商的出價相差兩成,因此,流標應會持續出現。正如萊坊執行董事林浩文所言,政府應採用更貼近市況的計算方式。

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