工商舖危機牽資產貶值引資創投保港金融中心

昨日的施政報告諮詢會上，行政長官李家超在紅磡出席首場《施政報告》地區諮詢會。來自地產界的市民蔡志忠先生直言不諱：「香港樓市疲弱影響經濟和消費市場」，他當面要求政府正視工商物業危機，並在施政報告中提出具體支援措施。

這番陳情揭示了香港繁榮表象下的斷層，當金融市場高奏凱歌之際，實體經濟的根基正被資產貶值浪潮侵蝕。大家走進銅鑼灣、旺角等昔日熙攘街道，「吉舖招租」的紅紙隨處可見。有工商舖機構評估最新數據顯示，香港四大核心商業區街舖空置率已飆升至12.1%，創近4年半新高，距離2020年第三季12.5%的歷史高位僅一步之遙。這些數字背後是殘酷的商業現實，2024年第三季至2025年第一季的半年間，全港共有847間店舖結業，結業率高達11.4%，為疫情復常後最高。

寫字樓市場同樣深陷寒冬。高力最新季度報告揭示，甲級寫字樓整體空置率高達17.3%，預計年底將進一步攀升至19%。更嚴峻的是，2025至2026年間將有約500萬平方呎新增供應湧入市場。租金價格持續下滑，甲級寫字樓租金年初至今累計跌幅達4.7%，工廈租金按年更大跌5.0%。昔日商業地產的黃金資產，正迅速轉變為燙手山芋。這也直接影響政府賣地收入，去年已經將港島區地王金鐘廊土地推遲拍賣，相信未來幾年商業土地，也不能夠為政府帶來收益。

資產貶值不僅是業主的痛，更演化為系統性金融風險。金管局數據顯示，2023年工商物業抵押貸款違約率較5年前激增數倍，銀行被迫將非住宅物業估值下調20至30%。而且情況一直持續發生，這種估值重挫及直接掐斷開發商的再融資管道。蔡志忠近期撰文警示：「部分中小型財團和地產投資者面臨財務危機，甚至正被銀行call loan(追加還款)。」這種困境在業界已非秘密。

香港國際金融中心地位正面臨前所未有的考驗。儘管今年IPO市場領跑全球，金融市場「一枝獨秀」，但實體資產持續貶值正削弱市場信心。對比鮮明的是，2025年首5個月工商舖買賣登記雖較去年同期上升37.7%，但主要集中於工廈及特定大額交易。核心商業資產的外資持有率持續低迷，揭示國際資本對香港商業地產仍持觀望態度。

9月發布的《施政報告》必須拿出破局方案。財經事務及庫務局長許正宇在諮詢會後表示，政府將「持續優化上市制度，促進股票市場流動性」。但這遠遠不夠，我們需要更針對性的實體資產復甦策略。

首要是打造「國際總部計劃」。政府應為來港設立國際總部的內地民企及跨國公司提供一站式服務，簡化審批流程，並給予購置總部大樓的稅務優惠。同時與中央協調，允許企業調撥資金購買香港商業物業。

高力報告揭示的創新方向值得借鑑，推動物業功能轉型。政府先導計劃已吸引市場關注酒店和商廈改裝成學生宿舍的可行性。我們可進一步擴展至數據中心、科研實驗室等新經濟用途，盤活閒置空間。

特區政府手中握有施政報告這張關鍵牌局，保衛香港資產價值，就是保衛國際金融中心的根基。