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地產
2022-07-28 11:05:12

美國加息|中原按揭:料年底按息仍處3% 對樓市實質影響不大

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中原按揭王美鳳表示,美國聯儲局打擊通脹加息再0.75厘符合市場預期,料年底按息仍處3%附近低水平,市場對加息因素需時消化,惟對樓市實質影響不大。

中原按揭王美鳳表示,美國聯儲局打擊通脹加息再0.75厘符合市場預期,料年底按息仍處3%附近低水平,市場對加息因素需時消化,惟對樓市實質影響不大。

美國聯儲局凌晨宣布今年第5次議息結果,宣布上調聯邦基金利率0.75厘至2.25%2.5%。中原按揭董事總經理王美鳳表示,聯儲局以打擊高通脹為首要任務已屬市場共識,美國當地通脹率升至9.1%續創40年新高,故市場已預期美國加息達0.75厘,相信年內再加息幅度視乎當地通脹及經濟數字走勢。

年內拆息或再上升 料年底按息處於3%附近水平

王美鳳表示,美國聯邦基金利率在今次加息後已達2.25%2.5%,以往加息周期當聯邦基金利率升至2%水平,港P已出現上調;預期當本港銀行結餘再顯著縮減(尤其跌至低於千億元水平),以及1個月拆息逐步升穿1.5厘至邁向2厘水平,本港最優惠利率(P)最快於第3季內已具備條件上調。由於銀行一般不會單邊加P,而是上調存貸息率,尤以具指標性的大型銀行,亦會顧及上調存息的成本上升壓力,故此實際加P時間及幅度視乎銀行衡量資金成本而定,估計年底本港按息仍較大機會處於3%附近水平。(過往於20189月,當銀行結餘降至千億元以下水平以及1個月拆息顯著升至1.8厘,港P開始上調)

中原按揭王美鳳表示,美國聯儲局打擊通脹加息再0.75厘符合市場預期,料年底按息仍處3%附近低水平,市場對加息因素需時消化,惟對樓市實質影響不大。(資料圖片)

中原按揭王美鳳表示,美國聯儲局打擊通脹加息再0.75厘符合市場預期,料年底按息仍處3%附近低水平,市場對加息因素需時消化,惟對樓市實質影響不大。(資料圖片)

供樓人士防守力高 若加息至3 供款佔入息比率仍健康

王美鳳指出,美國自3月份開展加息期後,港元拆息亦受影響而逐步上調,因加息初期銀行體系結餘高度充裕,拆息升速及升幅溫和,港美息差一度拉闊,多次引發套息交易及金管局被動入市,本港銀行體系結餘近日跌至約1,653億,較去年高位約4,575億元減少近3,000億元,在美息上升及銀行結餘減少等因素影響下,與樓按相關1個月拆息昨天(727)升至1.31%,市場按息由上半年6月前主要約1.5%,升至現時封頂位2.5%,加幅1厘,每100萬按揭額之每月供款增加約500元,加幅14.5% (30年還款期計)

王美鳳表示,現時供樓人士普遍選用的H按已升至封頂息率即2.5%,對比上半年按息約1.5%之加幅為1厘,每100萬元按揭額,30年還款期計,每月供款增加約500元,加幅14.5%;選用較長還款期的月供增幅會較大,若選用20年還款期,按息加1厘之月供增幅為9.8%。現時供樓人士在樓按措施及供款壓力測試下之防守力高,根據數字,今年首季新批按揭的平均「供款佔入息比率」為36%,以現時按息升至封頂位2.5%計,有關供樓負擔升至約41%,若未來按息升至3%,有關供樓負擔升至約43.5%,仍屬健康水平。

習慣低息環境 市場需時消化

王美鳳指出,由於香港經歷逾十年之超低息環境,不少人已習慣以超低按息供樓,今年進入加息周期息率上升步伐較以往加快,令部分置業人士入市決定趨審慎,但估計按息於年底仍處3%附近水平,在過往歷史仍屬低水平(金融海嘯環球採寬鬆貨幣政策前按息平均4厘至5),對供樓負擔之影響仍屬大眾接受幅度,相信當市場消化年內加息因素後,加息因素對樓市實質影響不大。

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